北京一公园配套用房当住宅卖

今年3月7日晚间,供应链金融河北张家口市崇礼区人民政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见(试行)》的补充意见。这是崇礼区继2016年11月30日实施限购后,限购政策的再度升级。

自“3·17”以来,一系列限购、限贷政策相继出台,部分购房者被挡在了门外,北京楼市逐步降温。然而近日,新京报记者发现北京朝阳区马泉营地铁站附近经常有人发放售楼传单,号称“大产权、不限购”。按传单电话拨了过去,售楼员介绍说:“三万二,有现房,哪里的户口都不是问题……”为了一探究竟,新京报记者前往调查。

然而,本周,新京报记者实地探访发现,在没有任何文件证明的前提之下,崇礼楼市限购的“闸门”并未完全锁紧,当地带有滑雪场的项目不限购。

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欧尚欧花园购房合同显示,项目土地性质为综合用地,而非住宅用地。

崇礼新老城区冷热不均

隐身园林深处的“不限购”住宅

崇礼是一座建在“滑雪板上的小镇”,崇礼的楼市也同样如此。

8月9日,经售楼员指引,新京报记者来到了位于朝阳区来广营东路1号。然而,并没有看到欧尚欧花园售楼处,映入眼帘的是郁郁葱葱的园林。经多方打听后得知,在园林深处,确实有一个楼盘,但需有内部人出来接应。随后,记者再次拨打了宣传页上的电话。5分钟后,一名售楼员出现,带记者走进了这片园林。跟随该售楼员,步行穿过层层树林,路经大小湖畔,穿过三道保安严守的门禁,大约十五分钟后,才算看到该项目售楼处。

从一个四线县域房地产市场,到环渤海地区炙手可热的旅游地产市场,从2015年7月冬奥会申请成功开始,崇礼楼市在两年的时间里高速发展房价也快速上涨,不过值得注意的是,新老城区之间的差距也越拉越大。

“住宅楼价格从3.2万元/平方米至3.7万元/平方米不等,50年大产权,突破各种限购政策。”一位售楼员介绍,该宗地大约45亩,属于商业和民用综合用地,建成后有两栋住宅楼,1号楼为6层,2号为5层,需要首付50%。

据当地中介介绍,目前当地人已经习惯将崇礼区分为新城区和老城区。房价也随着区域价值出现很大差异,3月7日限购政策出台之后,老城区的房价在1万元/平米左右,购房者基本都是当地人,房价趋于稳定,成交较为冷淡。而新城区的房子单价在2万元/平米左右,40年产权公寓价格在1.5万元/平米左右。

另一位女售楼员称,待房子全部出售后,再办理相关销售手续,和顾客签订“两年内拿房本”的附加协议。该售楼员告诉记者,“整个小区总共500多套房子,目前只剩100多套没卖,从去年就开始销售,‘3·17’新政出台后,此项目房价不跌反涨,均价从2.5万元/平方米涨到现在的3.5万元/平方米,如有意购买需抓紧时间。”

他还表示,现如今,崇礼区新开了一些小镇项目,22日新开盘的“奥雪小镇”项目所售40年产权公寓单价已接近3万元/平米,虽然包含精装修,但在崇礼区已属高价项目之一。

记者发现,该售楼处并无顾客登门,只有几个样似工作人员坐在一旁闲聊,时不时向记者投来好奇的眼神。除两名售楼员较为热情介绍之外,还有一名壮汉跟随左右,神态显得较为严肃。随后,售楼员带记者来到了售楼处旁边的在建项目现场,空荡荡的施工现场,有两栋在建的住宅楼被绿色安全网围住,未见到任何施工人员。

有楼盘称带“雪”住宅不限购

该项目工作人员介绍,开发商经过拍卖获得此地,属于商用和民用综合用地,对外所售商品房为50年大产权,安装民电、民水线路、集体供暖和温泉水,并且安装天然气。售楼员强调,购买该小区房子后,产权从2017年开始算,后推50年,如果购房者在成交两年内转卖房子,要交给开发商相关费用共计5000元。

按照3月7日崇礼区发布的限购规定,对于非本区户籍居民家庭,可以购买1套普通住房,首付比例不低于40%。非本区户籍居民家庭购房时需提供自购房之日起前2年内在本区累计缴纳一年以上个人所得税或社会保险缴纳证明,且不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

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在业内看来,崇礼受冬奥会概念以及北京近期房地产市场出现升温的影响,区域内购房热情在增加,投资因素也随之增多。因此,限购政策的升级体现出政府相关部门对于稳定楼市预期的考虑。

欧尚欧花园项目“隐藏”在朝阳区来广营东路郁郁葱葱的园林里。

但7月25日上午,记者以购房者身份来到了张家口市崇礼区实地走访时,当地部分项目销售人员表示,自己的项目因为属于同“滑雪”相关的文旅产业,因此不会被限购。

欧尚欧花园项目五证不全

“目前,该项目一期的200多套40年产权公寓房单价在2.3万元/平米左右,带精装修,已基本售完。今后还会出售70年产权的房子,因项目有滑雪场,属文旅产业,不会限购。”记者在“翠云山·奥雪小镇”项目售楼处进行咨询时。该项目售楼员告诉记者,非本区户籍居民不用提供任何纳税或社会保险缴纳证明便可在此购买70年产权住宅。

在记者多次要求下,售楼员提供了一份合同样本,显示出卖方为“骏马国际科技有限公司”,而记者通过全国工商企业公示系统查询获知,骏马科技公司虽然有商业房屋租赁资质,但是没有销售开发资质。

在该项目施工现场,记者看到,项目位于县城边上的一处山上,现场有几栋半成品住宅楼正在建设,但没有见到明显滑雪场设施。对此,售楼员则解释称,“所有设施还在建设当中,需要时间。”

此外,售楼员提供的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》显示,该宗地使用权人为“北京贝迪克园艺有限公司”,建设项目名分别为“香江公园南区水上活动中心”、“香江公园南区管理人员宿舍”、“公园配套用房加层”,使用权面积27333.49平方米。

“只看到沙盘,没看到滑雪设施,也没有具体约定装修细则,谁也不知道开发商会不会借助文旅项目之名获得更多利益,装修质量和配套基础设施至今也没看到保障。”一位来自北京的购房者表示担忧,他还说,从7月22日开盘到现在,自己已按照开发商的规定,逐步交了部分购房款,原本约定26日开始网签,可目前只拿到一份认购协议。

值得注意的是,上述证件中,部分使用人名称手写涂改为“北京市贝迪克园艺有限公司”,并且没有《商品房预售许可证》。

当地主管部门:系冬奥会配套设施

对此,售楼员解释称,待房子全部卖出后,再申请办理《商品房预售许可证》,此举可帮顾客规避限购政策。“我们北京骏马国际科技有限公司是主要投资方,与北京贝迪克园艺有限公司合作开发此项目,购房者要把钱打到骏马公司的账上,我们保证两年内下房本,先整体获得一个大房本,然后再分成一些小房本给购房者。”该售楼员告诉记者。

无独有偶,在距“翠云山·奥雪小镇”售楼处不足百米远的“四季小镇”售楼处,工作人员称,该项目有大量70年大产权普通住宅在售,非本区户籍居民不限购。售楼员告诉记者,“这个项目是文旅产业,也是支柱产业,如全款购买70年产权住宅,根本就不限制套数。不过对贷款资格有限制,只能申请两套房的贷款。”

8月14日,自称该项目的销售负责人告诉记者,“土地出让手续不方便出示,骏马在贝迪克有股份。”然而,记者并没有在相关公示系统上查到贝迪克公司的注册信息。

该项目售楼员介绍说,目前40年产权公寓房已所剩无几,单价在1.8万元/平米左右,需要全款购买。而70年产权的房子单价在2.1万元/平米左右,如果贷款的话,第一套首付比例为40%,第二套则需70%。

律师提醒:开发商未取得预售许可而卖房属于行政违法

售楼员向记者坦言:“如果买70年产权房,成交时,需要签订购房和装修两个合同,购房合同显示的单价约为1.8万元/平米,装修合同则显示剩余的3000元/平米。倘若购买更高质量的毛坯房,不包装修,单价在2.3万元/平米左右,开发商有办法帮您通过网签。”

8月15日下午,记者就此事联系到了北京市规划和国土资源管理委员会,相关工作人员表示,50年产权的房子肯定不是住宅类房,如果以住宅形式购买此类综合用地上的“50年产权房”,以后肯定会有麻烦。

而当天下午,记者以购房者身份来到崇礼区房产交易所进行咨询,一位工作人员也对上述销售人员的部分说法表示了认可,“我们区里的内部会议规定,只要跟雪有关的项目都不限购,包括40年和70年产权房都不限购。”

北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师认为,补充协议约定“房屋有偿使用年限50年”,不符合国家规定。我国现行法律规定了建设用地使用权的期限,居住用地是70年,工业用地50年,商业用地40年,综合用地50年。按照该项目工作人员的宣传,项目销售的房屋为住宅,使用年限却只有50年,明显与法律规定不符。

随后,记者就此事多次联系张家口崇礼区政府办和房管局,工作人员回复称,上述奥雪小镇和富龙四季小镇属于冬奥会配套设施。去年11月崇礼限购政策实施,但与雪有关的文旅项目不在限购之列。

范辰律师还表示,若开发商未取得《商品房预售许可证》却进行房屋预售,已属于行政违法,应由房产行政管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。骏马公司的行为对购房者来说,存在着巨大的购房风险。

有专家表示,崇礼部分项目借奥运之名,跟雪相关项目不限购,进一步抬高当地房价,破坏当地市场,也与冬奥会相关产业之路背离。

范辰律师说,如果项目确实如售楼处工作人员提供的有关文件上所显示,项目名称分别为“香江公园南区水上活动中心”、“香江公园南区管理人员宿舍”、“公园配套用房加层”,就可以判定项目并非住宅。在销售此项目房屋过程中,如果骏马公司刻意隐瞒真相,虚构事实,以住宅项目销售房屋,造成严重后果的,将可能涉嫌触犯诈骗罪。

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本版采写、摄影/新京报记者 张建

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